So können Sie Ihre geerbte Immobilie selbst nutzen

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Haben Sie als Ehepartner beziehungsweise eingetragener Lebenspartner eine Immobilie von ihrem verstorbenen Partner geerbt und wollen diese selbst nutzen, werden Sie von der Erbschaftsteuer befreit. Sie müssen die Immobilie aber mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen und dürfen sie in dieser Zeit auch nicht vermieten. Ausnahme: Sie müssen in dieser Zeitspanne in ein Pflegeheim umziehen. Für Kinder gelten andere steuerrechtliche Regeln.

Entscheidend ist ferner, ob Sie die Liegenschaft alleine erben oder zusammen mit anderen Verwandten, wie etwa Ihren Geschwistern. Dann bilden Sie eine Erbengemeinschaft und müssen sich über die Nutzung der Immobilie gemeinschaftlich verständigen (siehe Seite XX).

Möchten Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen, sind zwei Möglichkeiten denkbar. Entweder Sie schließen einen Mietvertrag und ziehen ein. Oder Sie erwerben die Immobilie alleine, indem Sie ihre Miterben auszahlen. Hierfür sollte der Wert der Immobilie von einem unabhängigen Gebäudesachverständigen oder versierten Immobilienmakler fixiert werden. Er dient als Basis für die Beträge, die Sie an den oder die Miterben bezahlen müssen. Um diesen Betrag zu stemmen, können Sie Ihre neue Bleibe mit einer Hypothek belasten. Wenn Sie bereits eine weitere Immobilie besitzen, können Sie wahlweise auch diese mit einer Hypothek belasten.

Wer in ein geerbtes Bestandsgebäude zieht, muss zudem umfangreiche Sanierungsmaßnahmen einplanen. Zumeist fehlte den ehemaligen Bewohnern die Kraft, sich um Modernisierungsmaßnahmen an Dach, Fenstern oder der Heizungsanlage zu kümmern. Nicht selten ist der Garten verwildert. Auch die Anforderungen an Grundrisse sind anders: Wurden in den 1970er und 1980er Jahren die Küchen häufig sehr klein und die Wohnzimmer hingegen recht großzügig geplant, schätzt man heute fließende, offene Grundrisse, bei denen Wohn- und Essbereiche ineinander übergehen. Hierzu müssen Wände rausgerissen, Decken mit Stahlträgern abgefangen und Fenster und Zugänge neu geplant werden. Diese Investitionen sollten potenzielle Nutzer vor dem Einzug einplanen.

Sie brauchen Unterstützung bei der Sanierung oder beim Auflösen der Erbgemeinschaft? Wir beraten Sie gerne.

Foto: hanohiki

Das Immobilienerbe annehmen oder ausschlagen?

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Wird Ihnen durch einen Erbfall eine Immobilie zuteil, sollten Sie sich die Vermögensverhältnisse des Erblassers genauer anschauen. Bei nahen Verwandten wie den eigenen Eltern mögen Sie diese vielleicht noch kennen, vielleicht sind sie in dem übertragenen Eigenheim sogar aufgewachsen. Erben Sie aber beispielsweise die Eigentumswohnung einer Tante, zu der sie wenig Kontakt hatten, wird dies schwieriger.

Nur wenn Sie die finanziellen Verhältnisse sowie den Zustand und den Wert der Immobilie kennen, ist es für Sie möglich auf einer gut informierten Basis zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Sie haben nämlich qua Gesetz die Möglichkeit, das Erbe innerhalb von sechs Wochen beim zuständigen Nachlassgericht abzulehnen. Stichtag ist der Zeitpunkt, an dem Sie von dem Erbe erfahren. Reagieren Sie in dieser Zeit nicht, gilt die Erbschaft als angenommen.

In Ausnahmefällen, etwa wenn der Erblasser im Ausland gelebt hat oder Sie selbst im Ausland wohnen, wird diese Frist unter Umständen verlängert.

Um sich ein umfangreiches Bild über die finanzielle Situation des Verblichenen zu machen, sollten die Bankkonten geprüft werden und eruiert werden, ob es Anlagen in Aktien und Fonds gibt sowie Ersparnisse. Umgekehrt kann es auch sein, dass er Schulden angehäuft, Bürgerschaften übernommen hat oder noch laufende Kredite, Verbraucher- oder Immobiliendarlehen, existieren. Denn als Erbe übernehmen Sie auch die Außenstände des Erblassers.

Sind seine Unterlagen sehr unübersichtlich, können Sie beziehungsweise die Miterben eine so genannte Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragen. Auch Gläubiger können eine solche Pflegschaft beantragen. Sie dient dazu, das Vermögen des oder der Erben von dem Nachlass des Verstorbenen zu trennen. So soll erreicht werden, dass das private Vermögen der Erben nicht tangiert wird, falls aus dem Erbe überraschenderweise viele Gläubiger befriedigt werden müssen. Damit wird die Haftung des Nachlassempfängers begrenzt.

Immer wichtiger wird zudem der digitale Nachlassverwalter, der sich um das Löschen von E-Mail-Accounts, Websites und Profilen bei Sozialen Medien kümmert.

Sind im Erbe ein oder mehrere Liegenschaften enthalten, sollten Sie diese, falls Sie diese nicht kennen, genau unter die Lupe nehmen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus ist zu prüfen, ob alle Wohnungen und Gewerbeflächen vermietet sind, wie der Zustand des Gebäudes sowie der vermieteten Flächen ist, ob größere Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anstehen und die Immobilie sich trägt, sprich mit den Mieteinnahmen Renditen erwirtschaftet werden. Wird das Gebäude von einem Verwalter bewirtschaftet kann dieser dazu Auskunft geben. Er hat auch die entsprechenden Unterlagen.

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung sollten Sie ebenfalls Zustand und Ausstattung einer Prüfung unterziehen und hierbei gegebenenfalls die Hilfe eines Gebäudesachverständigen, Architekten oder Maklers in Anspruch nehmen. Haben sich Sanierungen angestaut und übersteigen diese Ihr Budget oder haben Sie kein Interesse, die Immobilie zu halten und zu vermieten, etwa weil sie weit weg von ihrem Wohnort liegt, sollten Sie diese veräußern.

Sie wissen nicht, ob es sinnvoll ist, die geerbte Immobilie anzunehmen? Wir schätzen für Sie den Wert ein.

Foto: Witthaya