Wie viel sagt die Lage über den Wert meiner Immobilie aus?

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Der Standort einer Immobilie ist eines der wichtigsten Kriterien, aus denen ihr Wert abgeleitet werden kann. Während durch Umbauten und Sanierungen oder gar Abriss und Neubau die Art des Gebäudes angepasst werden kann, ist die Lage unveränderbar.

Dies ist aber nicht gleichbedeutend damit, dass eine gute Lage auf ewig eine solche sein muss und umgekehrt ein mittelguter Standort nicht „aufsteigen“ kann. Wird beispielsweise ein Quartier oder eine Gemeinde verkehrlich entlastet, etwa weil eine Umgehungsstraße oder ein Autobahnzubringer gebaut wird, dann verbessert sich die Standortqualität, weil Lärmemissionen zurück gehen. Werden umgekehrt in der Nachbarschaft größere Wohngebäude oder ein Einkaufszentrum errichtet oder möchte ein Unternehmen expandieren und seine Fabrik erweitern, was jeweils zur Folge hat, dass mehr Pkw- und Anlieferverkehr durch die Straßen rollen, mindert das häufig die Standortqualität. Daher gehen Anwohner oft gerichtlich gegen groß dimensionierte Bauprojekte vor. Sie befürchten, oft zu recht, eine Wertminderung ihres Anwesens.

Die wichtigsten Eigenschaften, die einen Standort zu einer guten Lage machen, sind: die Nähe zu zukunftsträchtigen Arbeitsplätzen, Nahversorger wie Supermärkte, Bäckereien, Drogeriemärkte sowie eine gute Versorgung mit Apotheken und Allgemeinärzten. Auch das Vorhandensein von Krippen, Kitas, Grundschulen sowie weiterführenden Schulen verbessern die Lagequalität.

In Umlandgemeinden von Ballungsregionen ist außerdem eine möglichst problemlose Anbindung per Pkw sowie mit Bussen und Bahnen ins Oberzentrum entscheidend. Denn die meisten Arbeitsplätze bestehen und entstehen in Ballungszentren. In München entstanden beispielsweise 2017 über 27.000 neue Jobs, aber nur 8.000 Wohnungen.

Zu diesen großräumigeren Merkmalen kommen Anforderungen an den Mikrostandort, die viele Immobiliensuchende schätzen. Ist die Straße mit Bäumen begrünt, gibt es am Gebäude oder an der Straße Parkplätze? Ist eine Tiefgarage vorhanden? Sind Parks oder kleinere Grünflächen in der Nähe? Welchem Milieu gehören die Anrainer an und ist die Einbruchsquote in dem Quartier besonders niedrig?

Sie sehen, es gibt eine Fülle von Kriterien, die eine Immobilienlage beeinflussen und damit auch ihren Wert. Sie sind sich unsicher wie viel Sie für eine Immobilie an Ihrem Standort verlangen können? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Foto: BrianAJackson

Was Umwelteinflüsse mit dem Immobilienpreis zu tun haben

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Der Wert einer Immobilie wird  durch Umweltfaktoren wie Lärm, Gerüchenaus Produktionsanlagen und Abgasen aus Pkw, Lkw und Fabrikschloten negativ beeinflusst. Umgekehrt wirken sich Grünflächen in der Nachbarschaft der Immobilie wie Parks, Baumalleen, Wälder und Spielplätze mit vielen Pflanzen wertsteigernd aus.

Grundsätzlich ist festzustellen, dass in den zurückliegenden Jahren die Emissionen aus Fabriken und Heizungsanlagen von Wohn- und Gewerbeimmobilien zurückgegangen sind. Einzig die Abgasbelastung, die durch Pkw und Lkw verursacht wird, steigt. Die Diskussion um Fahrverbote wegen zu hoher Stickoxid-Belastungen in Innenstädten hat viele Menschen, allen voran Familien mit kleinen Kindern, für das Thema sensibilisiert. Daher ist damit zu rechnen, dass sich künftig mehr Menschen bei der Wahl einer Immobilie auch von den vor Ort gemessenen Luftwerten beeinflussen lassen. Hohe Emissionswerte wirken sich wiederum negativ auf den Immobilienwert aus. Während in Ballungsregionen mit einer hohen Wohnungsnachfrage dieser Faktor eine geringe Rolle spielt, kommt er in Mittelstädten mit einem entspannten Immobilienmarkt durchaus zum Tragen.

Schon heute weitaus präsenter ist bei vielen Nachfragern Lärmbelastung. Umfragen ergeben, dass dies die mit Abstand größte Alltagsbeeinträchtigung ist, unter der die Menschen leiden. Auch hier gilt, dass eine Belastung, etwa durch eine vielbefahrene Straße, Bahntrasse, Gewerbe mit nächtlichem Anlieferverkehr oder Fluglärm in einer Großstadt mit einer hohen Wohnraumnachfrage eher akzeptiert wird als in ländlichen Regionen. Dies gilt in Großstädten vor allem dann, wenn das Gebäude über besondere Lärmschutzmaßnahmen verfügt, wie dreifach verglaste Fenster, spezielle lärmschluckende Baumaterialien etc. Dann wird sich die Beeinträchtigung zwar auf den Immobilienwert auswirken, allerdings nicht so stark wie auf dem Land, wo Interessenten eine ruhige Wohnlage eher erwarten. Ist dies nicht gegeben, müssen Sie als Verkäufer einer solchen Immobilie mit Preisabschlägen und einer längeren Vermittlungszeit rechnen.

Dies zeigt sich im Übrigen schon heute in vielen Dörfern und Kleinstädten: oft stehen hier an den Haupt- und Durchgangsstraßen Wohnungen und Häuser leer, weil es den Menschen zu laut ist. Gleichzeitig finden Wohnungen in Nebenstraßen und Wohngebieten dieser Gemeinden problemlos Käufer und Mieter.

Sie haben eine Immobilie an einer lauten Straße oder in der Nähe einer Fabrik? Wir helfen Ihnen dabei,  trotz dieser Umwelteinflüsse den passenden Käufer zu finden.

Foto: nicoletaionescu

Warum die Ausstattung sich auf den Preis auswirkt

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Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie verkaufen möchten, dann sollten Sie wissen, dass sich die Interessenten sehr genau deren Ausstattung anschauen. Sie stellen sich die Frage, ob diese für sie passt, weil sie zeitgemäß geschnitten ist oder ob sie nach dem Erwerb und vor dem Einzug größere und kostspielige Veränderungen einplanen müssen, die ihre Ausgaben zusätzlich erhöhen.

Wurden beispielsweise in den 1970er und 1980er Jahren Bäder oft recht klein konzipiert, so schätzen es Bewohner heutzutage, wenn deren Grundrisse großzügiger sind, zwei Handwachbecken vorhanden sind und eine größere, begehbare Dusche beziehungsweise eine Badewanne existieren. Ähnliches gilt für Küchen, die früher eher klein und separat waren und heute als fließende Grundrisse Koch-, Ess- und Wohnbereiche vereinen. Solche Eingriffe in Statik und Grundrissplanung sind teuer. Haben Sie als Eigentümer allerdings in der Vergangenheit regelmäßig Modernisierungen vorgenommen, ist die Immobilie zeitgemäßer und zu einem höheren Preis zu vermarkten.

Sehr wichtig ist auch die Frage nach Freiflächen wie einem Balkon, einer Loggia oder Terrasse oder einem Garten. Neben deren Größe wirkt sich die Ausrichtung wertsteigernd oder -mindernd aus: Ein Balkon zum Innenhof oder zu einer Grünfläche hin ist eher nutzbar, als ein Freisitz, der an einer vielbefahrenen Straße liegt. Ein Westbalkon mit Abendsonne wird eher genutzt, als einer mit Nordausrichtung.

Außerdem sind Zustand und Qualität des Gebäudes und seine technische Ausstattung wichtig. Sind die Fenster doppelt oder gar dreifach verglast, wurden Fassade und Dach in den zurückliegenden Jahren gedämmt? Sind die Kellerräume trocken und können gegebenenfalls in zusätzlichen Wohnraum umbaut werden? Muss der neue Eigentümer damit rechnen, bald das Dach zu erneuern, weil es schon über 30 Jahre alt ist und wie modern ist die Heizungsanlage?

Dabei gilt: Je älter eine Immobilie ist, umso wichtiger ist die Frage, wie sehr in zeitgemäße Technik und Ausstattung investiert wurde. Geschah dies nicht, mindert dies den Immobilienwert.

Wird hingegen ein junges Eigenheim verkauft, das beispielsweise nur fünf Jahre alt ist, werden Technik und Ausstattung auf dem modernsten Stand sein und den neuen Besitzer vermutlich kaum Zusatzkosten für Umbauten und Sanierungen abverlangen.

Sie wissen nicht, wie Sie die Ausstattung Ihrer Immobilie bewerten sollen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

Foto: piovesempre