Was bringt das neue Maklergesetz?

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Das neue Maklergesetz ist da. Im Wesentlichen beinhaltet es eine nun einheitliche Regelung für ganz Deutschland, wie die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen ist. Beide zahlen zukünftig jeweils die Hälfte der Provision.

Lauterberg Immobilien, Göttingen – In vielen Regionen Deutschlands war die paritätische Teilung der Provision auch schon vor dem neuen Maklergesetz üblich, aber gerade in Metropolen wie Hamburg und Berlin zahlten in der Regel nur die Käufer die Maklerprovision. Diese sogenannte Außenprovision wird nun durch das neue Gesetzt abgeschafft. Dies jedenfalls für Wohnimmobilien. Damit soll verhindert werden, dass die Maklerkosten einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Der Handel mit Mietshäusern, Gewerbeimmobilien, Baugrundstücken, Logistik- oder Büroräumen ist von dem neuen Maklergesetz übrigens nicht betroffen. Die Neuregelung gilt nur für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Selbstnutzer.

Innenprovision weiterhin erlaubt

Wie bei den meisten Regeln, gibt es aber auch beim neuen Maklergesetz eine Ausnahme. Als einzige zulässige Ausnahme kann auch in Zukunft weiterhin eine Innenprovision vereinbart werden, bei der die Maklerkosten vollständig vom Verkäufer übernommen werden. In diesem Fall verpflichtet sich der Makler voll und ganz seinem Auftraggeber. Ein Modell, das für Verkäufer unter Umständen durchaus Vorteile bringt, denn der Makler ist damit nicht mehr seiner Rolle als neutraler Vermittler verpflichtet. Somit kann er sich zum Beispiel bei Kaufpreisverhandlungen uneingeschränkt im Interesse seines Auftraggebers ins Zeug legen.

Schriftliche Dokumentation ist Pflicht

Mündliche Absprachen gehören nun der Vergangenheit an und verlieren ihre Gültigkeit. Mit dem neuen Gesetz ist es jetzt Pflicht, die vereinbarten Maklerleistungen in jedem Fall schriftlich zu dokumentieren. Getroffene Vereinbarungen müssen in Textform festgehalten werden. Vorschriften über die konkrete Höhe der Maklerprovision beinhaltet das neue Gesetz nicht. Diese wird also auch in Zukunft frei ausgehandelt und entsprechend im Maklervertrag fixiert. Das heißt also, die zukünftige Höhe der Maklerprovision richtet sich auch nach den Leistungen des Maklers. Das hat für alle Beteiligten den Vorteil der Transparenz – denn auch für den Käufer bleibt es so überprüfbar, welche Provision Verkäufer und Makler von Anfang an ausgehandelt haben.

Warum lohnt sich gerade jetzt ein Verkauf mit Makler?

Auch wenn die neue Gesetzgebung den einen oder anderen Verkäufer möglicherweise dazu verleitet, auf eigene Faust zu verkaufen, ist dies aber nach wie vor keine gute Idee. In allen Phasen des Immobilienverkaufs sind langjährige Marktkenntnis und Erfahrung die entscheidenden Erfolgsfaktoren. Ein Verkauf in Eigenregie, ohne professionelle Begleitung, ist erstens nur mit sehr hohem Einsatz an Zeit und Aufwand möglich und bedeutet zweitens ein viel höheres Risiko, dass der gewünschte Verkaufserfolg entweder gar nicht zustande kommt oder dass der erzielte Verkaufspreis weit hinter den Möglichkeiten des Marktes zurückbleibt.

 

Sie suchen jemanden, der Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie professionell unterstützt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://ivd.net/fachthemen/provisionsteilung/

https://unternehmen.focus.de/provisionsteilung.html

https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/maklerkosten-werden-kuenftig-geteilt-1752916

 

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Alle Jahre wieder kommt… die Betriebskostenabrechnung

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Um eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen zu können, müssen Vermieter nicht Jura studiert haben. Sie müssen jedoch einiges beachten, damit sie nicht auf einem Teil der Betriebskosten für ihre Mietimmobilie sitzen bleiben. Denn dank umfangreicher Informationsmöglichkeiten im Internet ist es für Mieter relativ leicht, Fehler in Betriebskostenabrechnungen zu finden. So können Mieter etwa bei einer verspäteten Abrechnung die Zahlung verweigern.

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Die Frist für die Zustellung einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 endet übrigens am 31.12.2020. Aber neben der Einhaltung von Fristen gibt es noch einige andere rechtliche Fallstricke. Wussten Sie zum Beispiel, dass eine Umlage der Betriebskosten auf Mieter vom Gesetzgeber nicht grundsätzlich vorgesehen ist? Ohne gültige Vereinbarung – normalerweise im Mietvertrag – muss der Mieter nur die vereinbarte Miete bezahlen. Auch die einzelnen Kostenpositionen, die später in der Betriebskostenabrechnung auftauchen, müssen bereits im Mietvertrag aufgeführt sein.

Streitigkeiten um „sonstige Betriebskosten“

Am einfachsten ist es, wenn der Mietvertrag einen Verweis auf § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält. Dann können Sie alle Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, die in dieser Verordnung genannt sind. Dazu gehören 16 klar definierte Positionen sowie ein Punkt 17: „Sonstige Betriebskosten“. Der letzte Punkt führt besonders häufig zu Streitereien mit Mietern. Sie können dort nicht etwa einfach alle tatsächlich angefallenen Betriebskosten eintragen, die sich nicht den Positionen 1-16 zuordnen lassen. Auch hier bedarf es einer Festlegung im Mietvertrag, welche regelmäßig wiederkehrenden Kosten unter dieser Position abgerechnet werden sollen.

Heizkostenabrechnung muss nach dem Leistungsprinzip erfolgen

Betriebskosten können nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Das heißt, Sie können Rechnungen, die tatsächlich im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden, anteilig auf die Mieter umlegen, oder der Abrechnung den Verbrauch des jeweiligen Mieters im Abrechnungszeitraum zugrunde legen. Zwischen diesen beiden Möglichkeiten können Sie frei wählen – außer bei den Heizkosten. Hier ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie als Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Messgeräten ausstatten, und dass mindestens 50% der Kosten für Heizung und Warmwasser nach Verbrauch umgelegt werden. Heizkostenpauschalen oder verbrauchsunabhängige Inklusivmieten sind nicht erlaubt. Wer das nicht beachtet, riskiert, dass  Mieter vom Kürzungsrecht nach §12 HeizkostenV Gebrauch machen und ihren Betriebskostenanteil um 15% mindern.

Weitere typische Fehler in Betriebskostenabrechnungen sind etwa eine fehlende oder ungenaue Trennung zwischen Reparatur- und Wartungskosten. (Wartungskosten dürfen auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht). Oder, dass Angaben unvollständig sind, wodurch für den Mieter nicht nachvollziehbar ist, ob sein Anteil richtig berechnet wurde. (Zu jeder Position müssen sowohl die Gesamtkosten als auch der entsprechende Anteil des jeweiligen Mieters aufgeführt werden, außerdem die Wohnfläche des Mieters, die Gesamtwohnfläche und der Umlageschlüssel, der sich aus dem Verhältnis der beiden letzten Größen ergibt).

Wenn Sie keine Zeit haben, sich mit all diesen Details gründlich zu beschäftigen, empfiehlt es sich, eine kompetente und erfahrende Verwaltung mit der Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung zu beauftragen.

Möchten Sie sich bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und bei anderen Verwaltungsaufgaben lieber von einer professionellen Hausverwaltung unterstützen lassen? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/327-in-fuenf-schritten-zur-korrekten-betriebskostenabrechnung.html

https://www.mietrecht.com/betriebskostenabrechnung/

https://www.mietspiegel-aktuell.com/gratis-mietspiegel/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Zahl des Monats: 8 Tage

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Gemütliches Feuer im offenen Kamin?
An 8 Tagen im Monat ist es erlaubt

Ein offenes Kaminfeuer ist schlicht und einfach der Inbegriff der Behaglichkeit. Zumindest in den USA ist eine entsprechende Feuerstätte außerdem unentbehrlich als Zugangsweg für Santa Claus, um die Weihnachtsgeschenke ins Haus zu bringen. In Deutschland betreibt immerhin rund ein Viertel aller Haushalte eine häusliche Feuerstätte. Sofern es sich dabei um einen offenen Kamin handelt, darf er allerdings gemäß Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) nur gelegentlich betrieben werden. Das heißt konkret: an maximal 8 Tagen im Monat für maximal 5 Stunden.

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Heimische „Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe“, also Kaminöfen, Heizkamine oder Kachelöfen dürfen seit Inkrafttreten der novellierten Bundesimmissionsschutzverordnung (in zwei Stufen, 2010 und 2015) normalerweise nur betrieben werden, wenn strenge Grenzwerte bezüglich Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Emissionen eingehalten werden. Ausnahmen gibt es lediglich für historische Kachelöfen, die vor 1950 errichtet wurden. Und für offene Kamine.

Ein offener Kamin darf weiterhin betrieben und auch neu eingebaut werden, obwohl er mit einem Wirkungsgrad von ca. 20 Prozent und mit seinen hohen Emissionen bei weitem nicht den Richtlinien für moderne Feuerstätten entspricht. Allerdings wird davon ausgegangen, dass ein solcher Kamin vor allem dekorativen und Wellness-Zwecken dient, und nicht primär zum Heizen der Wohnung. Das Gesetz erlaubt daher nur eine „gelegentliche Nutzung“. Für die Frage, was das genau heißt, orientieren sich Schornsteinfeger an einem schon etwas weiter zurückliegenden Gerichtsurteil: Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied 1991, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn ein Kamin pro Monat an nicht mehr als 8 Tagen für nicht mehr als 5 Stunden befeuert wird.

Wer also zu Weihnachten am lodernden Kaminfeuer sitzen will, sollte sich an den kalten Dezembertagen davor mit dem Einheizen des Kamins lieber etwas zurückhalten.

 

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Video: Wie machen Sie aussagekräftige Immobilienfotos?

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Lauterberg Immobilien, Göttingen – Viele Immobilienverkäufer unterschätzen, wie wichtig auch bei der aktuell hohen Nachfrage sehr gute Immobilienfotos sind. Denn wenig aussagekräftige Fotos schrecken Kaufinteressenten oft ab. Oder die passende Zielgruppe wird mit den Fotos nicht erreicht. Eine Besichtigung kann sich schnell als unnötig erweisen, wenn häufig Sätze fallen wie: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“

 

Was tun, wenn die Immobilie in der Scheidung noch nicht abgezahlt ist?

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Für Immobilienbesitzer sind eine Scheidung und eine Gütertrennung oft nicht einfach. Denn die Frage ist, wie die gemeinsame Immobilie geteilt werden soll. Denn eine Immobilie lässt sich nicht so einfach teilen wie bares Geld. Und wenn die Immobilie nicht abgezahlt ist, verkompliziert das die Sache zusätzlich. Wie lassen sich die gemeinsamen finanziellen Verpflichtungen beenden?

Wer haftet für den Kredit?

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Grundsätzlich ist jeder Kreditnehmer zahlungspflichtig. Dabei spielt das Eheverhältnis keine Rolle. Hat also nur einer der Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, so ist auch nur dieser für die Rückzahlung verantwortlich. Der andere Partner haftet prinzipiell nicht mit, auch wenn er mit im Grundbuch steht.

In einer solchen Situation bietet es sich in der Regel an, dass der finanzierende Partner die Immobilie übernimmt. Wenn jedoch der andere Partner in der Immobilie wohnen bleiben möchte, kann ein Ausgleich durch die Zahlung von Miete oder die Anpassung des Unterhaltes sinnvoll sein. Im Sonderfall kann auch der Ehepartner Ausgleichsforderungen geltend machen, der bei einer Scheidung die Schulden allein tilgt. Das gilt vor allem dann, wenn dieser Partner nicht im Haus verbleibt, sondern es stattdessen der anderen Partei überlässt.

Wenn beide Partner für den Kredit haften.

Haben beide Ex-Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, haften auch beide dafür. Dabei spielt es keine Rolle, ob einer von beiden keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Trennen beide Eigentümer ihre Besitztümer einvernehmlich, so besteht die Chance, mit der Bank zu reden und den Kreditvertrag auf einen der beiden Partner zu übertragen. Dieser ist dann allein für die Zahlung der Raten verantwortlich. Hierbei kommt es aber auch auf die Kulanz der Bank an.

Ist eine Vertragsänderung von beiden Partnern nicht gewünscht, müssen Sie sich über einen Ausgleich einigen. Die Erstellung einer Schuldfreistellung ist hier eine Möglichkeit. Dies bedeutet, dass nur der Hauptverdiener die Raten bedient. Ist allerdings der zur Zahlung verpflichtete Partner nicht mehr zahlungsfähig, wird trotzdem der Ex-Partner in die Verantwortung genommen. Denn vor der Bank hat die Schuldfreistellung keinen Bestand.

Verbindliche Regelung über Unterhaltszahlungen

Eine verbindlichere Regelung zwischen den Ehegatten kommt über die Unterhaltszahlungen zustande. Die Kreditrate wird von dem Gehalt eines Partners abgezogen, das zur Unterhaltsberechnung genutzt wird. Dadurch fällt die faktische Unterhaltssumme geringer aus. Auf diese Weise sind beide Partner an den Darlehenszahlungen beteiligt, auch wenn nur noch ein Ehegatte die Immobilie nutzt. Ein Profi-Makler kennt sich mit solchen Situationen aus und kann Ihnen dabei helfen eine optimale Lösung für eine einvernehmliche Gütertrennung im Falle einer Scheidung zu finden.

Sind Sie unsicher, was mit Ihrer Scheidungsimmobilie geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Nicht fündig geworden:

https://de.wikipedia.org/wiki/Scheidung

https://www.test.de/Scheidung-Ehescheidung-5203605-0/

https://scheidungskostenrechner.org/impressum/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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