Zahl des Monats: 15.800.000.000

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Der ganze Landeshaushalt stirbt,
wenn der Immobilienkäufer keinen Grund erwirbt

Was haben Lottospieler, Biertrinker, Feuerversicherer, Erben und Immobilienkäufer gemeinsam? Sie werden es nur schwer erraten: Die Steuern, die von diesen Personengruppen entrichtet werden, sind tragende Säulen der Länderhaushalte in Deutschland.

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Während andere Steuereinnahmen primär an den Bund und die Kommunen fließen, bildet die Grunderwerbssteuer den Löwenanteil derjenigen Steuern, die direkt von den Bundesländern erhoben werden. Unsere Zahl des Monats verrät Ihnen, auf welche Rekordsumme sich die Einnahmen der Länder durch die Grunderwerbssteuer für 2019 erhöht haben: 15.800.000.000 Euro!

Noch aussagekräftiger als diese Zahl ist vielleicht die Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr, die im Bundesdurchschnitt 12,1 Prozent beträgt, im Land Berlin allerdings mit 37 Prozent wirklich extrem ausfällt. Schon seit Jahren wird der Überbietungswettlauf bei der Grunderwerbssteuer nicht nur von Immobilienverbänden, sondern etwa auch vom Institut der deutschen Wirtschaft, vehement kritisiert. Denn während es aus Sicht der Länder ein durchaus nachvollziehbares Interesse gibt, die Steuer ständig zu erhöhen, treibt sie die Wohnkosten in einer Zeit, wo ohnehin Mangel an bezahlbarem Wohnraum herrscht, immer weiter in die Höhe. Die Zeche zahlen Immobilienkäufer – und schließlich auch Mieter.

 

 

 

 

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Die Hausordnung – Warum sie für Vermieter wichtig ist

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Wo sich viele Menschen einen gemeinsamen Raum teilen, da treten gelegentlich auch Konflikte auf. Um diese Konflikte zu regeln, beziehungsweise ihnen vorzubeugen, gibt es die Hausordnung. Für Sie als Vermieter kann sie ein wirksames Instrument sein, um nicht nur einen schonenden Umgang mit Ihrem Eigentum zu gewährleisten, sondern auch eine Atmosphäre, in der sich alle Ihre Mieter langfristig wohlfühlen.

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Kinderwagen im Hausflur, nachts spielt jemand Schlagzeug, der Müll wird nicht richtig getrennt und der Hausflur ist auch selten sauber – Klassiker der Konflikte in Mehrfamilienhäusern. Um hierfür klare Vorgaben zu schaffen, gibt es die Hausordnung. Sie soll für ein rücksichtsvolles Miteinander der Bewohner sorgen und gleichzeitig die Rechte des Einzelnen so wenig wie möglich einschränken. Die richtige Balance aus beidem herzustellen, ist für Sie als Vermieter, der langfristige Mietverhältnisse etablieren und aufrechterhalten möchte, durchaus von Interesse.

In welcher Form wird die Hausordnung aufgestellt?

Es gibt zwei Typen von Hausordnungen. Die Hausordnung kann Bestandteil des Mietvertrages sein oder sich als Aushang im Haus befinden. In beiden Fällen legen die Eigentümer bzw. Vermieter darin Bestimmungen für die Nutzung des Gebäudes fest. Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages, gelten jedoch andere Bedingungen, als wenn sie nur als Aushang vorhanden ist. So dürfen in der Hausordnung im Mietvertrag spezielle Pflichten für den jeweiligen Mieter festgelegt werden. Jeder Änderung muss der Mieter ausdrücklich zustimmen. Liegt die Hausordnung als Aushang vor, dürfen darin nur allgemeine Pflichten enthalten sein, die für alle Mieter gleichermaßen gelten. Hier dürfen Vermieter auch ohne Zustimmung der Mieter Regelungen ändern oder neue hinzufügen, allerdings keine Rechte oder Pflichten neu definieren bzw. festlegen. Die Einhaltung der Hausordnung können nicht nur Vermieter fordern, sondern auch alle Mieter.

Was wird in der Hausordnung geregelt?

Was die Hausordnung regelt, ist davon abhängig, ob sie Teil des Mietvertrages oder eine allgemeine Hausordnung ist. In einer allgemeinen Hausordnung können beispielsweise Ruhezeiten oder Regeln für die Reinigung des Treppenhauses festgelegt sein. Auch das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen – bei denen sicherheitstechnische Aspekte eine Rolle spielen – kann dort reglementiert werden, oder auch die Nutzungszeiten von gemeinschaftlichen Anlagen und Räumen. Die Hausordnung als Teil des Mietvertrages kann darüber hinaus auch regeln, wie die Wohnung zu behandeln ist.

Was tun, wenn sich Mieter nicht an die Hausordnung halten?

Auch hier spielt wieder eine Rolle, ob die Hausordnung Teil des Mietvertrags ist oder ob es sich um eine allgemeine handelt. Verstößt ein Mieter gegen Vorgaben, die zum Mietvertrag gehören, liegt ein Vertragsbruch vor. Daraufhin können Vermieter den Mieter zunächst abmahnen und ihm bei wiederholten Verstößen auch kündigen. Bei einem Aushang kann der Vermieter in der Regel keine Abmahnung aussprechen. Jedoch kann bei wiederholten Verstößen eine Störung des Hausfriedens angenommen werden, die den Vermieter unter bestimmten Umständen ebenfalls zur Kündigung berechtigt.

Sie sind sich unsicher bei der Aufstellung einer rechtsicheren Hausordnung? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

Sie benötigen weitere Informationen:

https://www.t-online.de/heim-garten/wohnen/id_67399476/hausordnung-im-mietrecht-was-vermieter-nicht-vorschreiben-duerfen.html

https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/07758/

https://www.anwalt.de/rechtstipps/die-hausordnung-was-gilt-es-fuer-mieter-und-vermieter-zu-beachten_085916.html

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Zahl des Monats: 5 Millionen Quadratmeter

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Die Autobahnen? Das Internet? Die Landwirtschaft? Nein – die Logistik ist die Lebensader unserer Volkswirtschaft. Im Zuge der Coronakrise ist die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen in Deutschland sogar weiter gestiegen. Mit rund 5 Millionen Quadratmetern Neubaufläche wird für 2020 ein neuer Rekordwert erwartet, Tendenz für die Zukunft: weiter steigend. Logistikimmobilien erweisen sich in der Corona-Pandemie als Krisengewinner und für Investoren als überaus attraktiv.

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Eine im Oktober 2020 veröffentlichte Studie der Deutschen Hypo, die die bisher erkennbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt untersucht, attestiert dem Logistikimmobilienmarkt die beste Performance aller Assetklassen. Während beispielsweise im Bereich der Hotel- und Einzelhandelsimmobilien Einbrüche zu verzeichnen waren – wie man sich leicht vorstellen kann –, entwickelten sich bei den Logistikimmobilien alle untersuchten Aspekte (Flächenumsatz, Mietpreise, Investitionsvolumen und Rendite) gleichermaßen robust.

Mittelfristig wird der ohnehin hohe Bedarf an Logistikflächen weiter steigen, unter anderem deshalb, weil der Onlinehandel durch die Pandemie einen zusätzlichen Schub bekommen hat. Stabile Spitzenrenditen von 3,7 Prozent in den Top-5-Städten und eine, trotz Corona, geringe Leerstandsquote, sorgten für ein Investitionsvolumen von 3,74 Milliarden Euro und damit für das zweitbeste Halbjahresergebnis aller Zeiten.

 

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Müssen die Nachbarn zustimmen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

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Nachbarn können ziemlich nervig sein – und das selbst noch, wenn Sie bereits ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen wollen. Denn laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können sie Ihnen unter Umständen auch bei der Käufersuche einen Strich durch die Rechnung machen. In welchen Fällen steht der Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht zu? Und wie schaffen Sie es trotzdem, ganz ohne Stress zu verkaufen?

Lauterberg Immobilien, Göttingen – Die Regelung, die für Sie problematisch werden könnte, nennt sich Veräußerungsbeschränkung. Wie können Sie herausfinden, ob das auf Sie zutrifft? Gewissheit verschafft Ihnen ein Blick in die Gemeinschaftsordnung und ins Grundbuch. Dort muss nämlich nach § 12 WEG eine eventuell bestehende Veräußerungsbeschränkung festgehalten werden. Wenn das nicht der Fall ist, können Ihre Nachbarn sich noch so sehr über Ihre Kaufinteressenten beschweren – ein Mitspracherecht haben Sie nicht. Das gilt übrigens auch, wenn die Veräußerungsbeschränkung nur in der Gemeinschaftsordnung stehen sollte, denn erst durch den Eintrag ins Grundbuch wird sie rechtskräftig.

Veräußerungsbeschränkung macht die Zustimmung der restlichen Eigentümer erforderlich

Falls ein entsprechender Eintrag im Grundbuch vorhanden ist, bedeutet das: Sie können tatsächlich erst dann einen Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung abschließen, wenn die restlichen Eigentümer dem Verkauf zugestimmt haben. Andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Der § 12 WEG dient nämlich genau dem Zweck, dass andere Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft den Verkauf an einen als problematisch eingestuften Interessenten verhindern können.

Aber keine Angst: Ihr Nachbar kann nicht grundlos jeden Interessenten ablehnen. Um vom § 12 WEG Gebrauch zu machen, muss ein nachvollziehbarer und stichhaltiger Grund vorliegen. Außerdem ist die Meinung eines einzelnen Nachbarn meist nicht ausschlaggebend für den Entscheid.

Drei Varianten des Mitspracherechts

Es gibt insgesamt drei verschiedene Verfahren, wie die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf entscheiden kann. Welche davon zutrifft, sollte ebenfalls im Grundbuch festgehalten sein.

  1. Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf
  2. Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf
  3. Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf

Bevor Sie an den Verkauf Ihrer Wohnung gehen, empfiehlt es sich also zu prüfen, ob Sie von einer Veräußerungsbeschränkung betroffen sind und wie über diese entschieden wird. Sonst können Sie spätestens beim Notartermin eine böse Überraschung erleben. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihre Nachbarn sich nicht im letzten Moment querstellen, ist es das Beste, einen Immobilienexperten mit dem Verkauf Ihrer Wohnung zu betrauen. So haben Sie jemanden, der sich rechtlich auskennt und Ihnen bei der Auswahl des richtigen Käufers hilft. Dann dürfte es den restlichen Eigentümern echt schwerfallen, stichhaltige Argumente gegen den Verkauf zu finden.

Sie wollen Ihre Wohnung im Mehrfamilienhaus verkaufen und dabei keinen Fehler machen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Seite.

 

Sie benötigen weitere Informationen:

 

https://de.wikipedia.org/wiki/Eigent%C3%BCmergemeinschaft

https://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_(Deutschland)

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

Foto: jacek_kadaj/despositphoto