Warum Sie beim Hausverkauf einen Grundbuchauszug brauchen

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Der Grundbuchauszug setzt sich aus drei Teilen zusammen. In der sogenannten ersten Abteilung steht, wer Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie ist. Im zweiten Part werden Rechte und Belastungen hinterlegt, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dies können Wohn- oder Wegerechte sein. In der dritten Abteilung sind Grundpfandrechte aufgeführt, in der Regel Hypotheken. Denn die finanzierenden Banken lassen sich diese als Sicherheit für ihre Finanzierung ins Grundbuch eintragen.

Das Grundbuch wird beim zuständigen Amtsgericht geführt. Aber nicht jeder darf einen Auszug beantragen, hierfür muss man ein berechtigtes Interesse nachweisen. So dürfen beispielsweise Sie als Eigentümer einen Auszug erfragen, ein Kaufinteressent jedoch nicht. Auch ein Notar, der den Immobilien-Kaufvertrag ausarbeitet, ist berechtigt.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, ist der Grundbuchauszug aus zwei Gründen relevant. Zum einen ist er für die Kaufvertragserstellung vonnöten. Zudem wollen die Käufer in der Regel wissen, ob mögliche Rechte darin eingetragen sind, die sich wertmindernd auf das Grundstück auswirken können. Der Auszug sollte nur wenige Wochen alt sein. Das Amtsgericht erhebt für die Ausstellung eine Gebühr von 10 beziehungsweise 20 Euro, je nachdem, ob eine beglaubigte oder eine unbeglaubigte Kopie gewünscht wird.

Häufig haben Eigentümer beim Verkauf zwar ihre Immobilie abbezahlt, aber die Hypothek noch nicht im Grundbuch gelöscht. Ohne diese Löschung ist aber ein rascher Verkauf nicht möglich. Denn für die Löschung des Grundpfandes müssen Sie mit der finanzierenden Bank Kontakt aufnehmen, die wiederum einen Notar mit der Löschung beauftragt. Dies kann einige Wochen dauern.

Deshalb sollten Sie sich frühzeitig um den Grundbuchauszug kümmern und dafür sorgen, dass Ihr Grundbuchblatt vor dem Vermittlungsstart frei von abbezahlten Darlehenseinträgen ist.

Auch der Erwerber benötigt für sein Immobiliendarlehen einen Grundbuchauszug. Im Übrigen kann auch eine Liegenschaft übertragen werden, die noch nicht abbezahlt ist. Dies betrifft häufig Scheidungsimmobilien.

Sie brauchen Hilfe bei der Beschaffung des Grundbuchausszugs? Wir helfen Ihnen gerne.

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Hilfe, ich habe eine Immobilie geerbt!

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Bei über der Hälfte der Erbfälle in Deutschland wird eine Immobilie an Nachfahren vererbt. Pro Jahr wechselt auf diese Weise Immobilienvermögen zwischen 100 und 150 Milliarden Euro den Besitzer. Aufgrund der hohen steuerlichen Freibeträge gibt es keine genaueren Werte.

Vielleicht sind auch Sie dabei, haben gerade eine Immobilie geerbt oder erwarten in absehbarer Zeit ein Erbe aus Stein und Mörtel ihr Eigentum nennen zu können.

Dann kreisen vermutlich viele Fragen durch ihren Kopf: Lohnt es sich, das Haus der Eltern zu sanieren? Gibt es in der näheren oder weiteren Verwandtschaft Personen, die einziehen möchten? Wann macht es Sinn die Immobilie zu sanieren und zu vermieten, wann ist es besser sie zu veräußern? Wie funktioniert eine Erbengemeinschaft?

In diesem Ratgeber wird die Bandbreite der Dinge erläutert, die Sie beim Erben einer Immobilie beachten müssen. Zunächst sind verschieden Fristen zu beachten, außerdem müssen sie als Erbnehmer gegebenenfalls Erbschaftssteuer auf ihr neues Vermögen bezahlen.

Unter Umständen sollten Sie überlegen ein Erbe auszuschlagen. Dies ist ratsam, wenn sie die genauen Vermögensverhältnisse des Erblassers nicht kennen.

Sie sehen, es gibt eine Fülle von Fragen. Auf die wichtigsten will dieser Ratgeber Antworten geben. Aber da jede Immobilie ein Unikat ist und jeder Erbfall anders gelagert ist, sollten sie darüber hinaus Experten zu Rate ziehen.

So sollten Sie sich Hilfe bei einem professionellen Immobilienmakler holen. Er kann den Verkehrswert der Immobilie taxieren, das Haus oder die Wohnung professionell vermarkten und bei Uneinigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft moderieren, um ein für alle Personen tragfähigen Ergebnis zu erzielen.

Ein Steuerberater kann Sie dabei unterstützen, die Erbschaftsteuer zu berechnen oder bei einem geerbten Mietshaus Tipps für steuerliche Gestaltungsspielräume geben. Ein Architekt berät Sie bei einem geplanten Umbau der neuen vier Wände.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, wie Sie nun am besten Vorgehen? Wir beraten Sie gerne.

Hinweis: Diese Informationen geben die rechtlichen Bedingungen zum Redaktionsschluss (Oktober 2018) wieder. Alle Angaben sind ohne Gewähr.

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Diese Fragen müssen Sie sich vor dem Immobilienverkauf stellen

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Ein Haus verkaufen? Das kann doch nicht so schwierig sein. Zumindest lassen Immobilienportale wie Immoscout oder Immowelt schnell diesen Eindruck entstehen. Doch wer sich genauer mit dem Thema Immobilienverkauf auseinandersetzt, stellt schnell fest: So einfach ist das leider nicht. Denn die Arbeit ist nicht getan, wenn ein paar Fotos geschossen und online hochgeladen sind.

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Ein Immobilienverkauf läuft in mehreren Schritten ab. Zunächst einmal müssen Verkäufer eine ungefähre Vorstellung vom Wert Ihrer Immobilie haben. Hier reicht es oft nicht, sich an den Preisen in der Nachbarschaft zu orientieren. Denn neben Lage und Quadratmeterzahl spielen auch weitere Faktoren wie das Baujahr und die Ausstattung eine Rolle.

Welche Dokumente brauche ich?

Um eine Immobilie zu verkaufen, brauchen Sie außerdem verschiedene Dokumente wie etwa einen Grundbuchauszug, Baupläne, eine Flurkarte oder einen Energieausweis. Wenn diese Dokumente noch nicht vorliegen, müssen sie neu beantragt werden, was natürlich einiges an Geld und Zeit frisst.

Wenn alle Dokumente vorliegen, ist es Zeit, sich um das Exposé zu kümmern. Hierin wird die Immobilie möglichen Käufern präsentiert. Bei der Gestaltung des Exposés ist es wichtig, die Zielgruppe zu kennen, an die die eigene Immobilie vermarktet werden soll. Zwar ist es leicht, auf dem momentan übersättigten Markt Kaufinteressenten zu finden, doch nicht jeder Interessent passt auch zur Immobilie.

Wie führe ich Besichtigungen durch?

Wenn das Exposé viele Fragen offenlässt, quillt das Postfach des Verkäufers meist über. Es wird schwierig individuelle Besichtigungen zu vereinbaren, aber gleichzeitig ist auch die Koordination einer Massenbesichtigung nicht einfach. Gerade wenn das Haus noch bewohnt ist, fürchten viele Verkäufer sich davor, den Überblick über die Besucher zu verlieren und Opfer des sogenannten Besichtigungstourismus zu werden.

Wie wähle ich einen Käufer aus?

Sind am Ende nur noch wenige ernsthafte Interessenten übrig, geht es darum, einen Käufer auszuwählen. Dabei muss unbedingt geprüft werden, ob die Finanzierung gesichert ist. Oftmals versuchen Käufer außerdem den Eigentümer im Preis herunterzuhandeln. Beim Hausverkauf ist also auch ein wenig Verhandlungsgeschick gefragt. Wer sich verunsichern lässt, verkauft schnell unter Wert.

Sie sind sich nicht sicher, ob Sie es schaffen, den Immobilienverkauf alleine zu stemmen? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

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Energieausweis, Grundbuchauszüge, Baupläne – wer seine Immobilie verkaufen will, sucht sich meist den Wolf nach den nötigen Unterlagen. Fehlt etwas oder sind Dokumente abgelaufen, bleibt einem der Gang zu Ämtern und Behörden nicht erspart. Damit Sie sich nicht lang mit der Suche aufhalten, haben wir die nötigen Unterlagen zusammengetragen und wo Sie sie finden.

Viele wissen, dass zum Verkauf einer Immobilie der Grundbuchauszug benötigt wird. Dort ist vermerkt, wer der Eigentümer ist und ob das Grundstück mit Schulden oder einer Hypothek belastet ist. Sie erhalten den Auszug aus dem Grundbuch beim Grundbuchamt.

Auch die Flurkarte ist wichtig. Sie ist der amtliche Nachweis für die Existenz eines Grundstücks. Darin findet man dessen Lage und Grenzen, die Bebauung sowie die Flur- und Flurstücknummer, die zur Identifizierung des Grundstücks dient. Für die Flurkarte ist das Katasteramt zuständig.

Ebenso notwendig sind die Baupläne. Dazu gehört auch die Baugenehmigungsurkunde, eine Baubeschreibung und bei neueren Gebäuden eine Abnahmebescheinigung. Den kompletten Satz Baupläne bekommen Sie beim Bauordnungsamt.

Interessenten Ihrer Immobilie ist auch die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche wichtig. Manche möchten es ganz genau wissen und fragen nach dem Umbauter Raum (UR) beziehungsweise dem Brutto-Rauminhalt (BRI), also dem Volumen Ihres Objekts. Auch diese Angaben finden Sie beim Bauordnungsamt oder beim Architekten.

Gelegentlich denken Verkäufer nicht an den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Hier sind die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers notiert. Dazu gehören zum Beispiel der Aufstellungsort der Mülltonnen oder bei An- oder Umbauten eine Abstandsfläche zum Nachbarn einzuhalten.

Pflicht ist ein Energieausweis. Fehlt der Energieausweis zur Besichtigung oder wird gegen die Vorgaben des Gesetzgebers verstoßen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Einen Energieausweis ausstellen, können in der Regel qualifizierte und zugelassene Fachleute wie Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzausbildung oder Energieberater.

Außerdem benötigen Sie eine Aufstellung aller Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und der Betriebskosten der letzten zwei Jahre, zum Beispiel Steuern und Versicherungen.

Im Falle von Mehrfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eventuelle Miet- oder Pachtverträge sowie der Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte hinzu. Diese Unterlagen erhalten Sie beim Grundbuchamt, der Hausverwaltung oder dem WEG-Verwalter.

Sie sind sich unsicher, wie genau Sie an eine bestimmte Unterlage kommen können? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Das müssen Sie zum Energieausweis wissen

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Der Energieausweis soll auf einen Blick zeigen, ob ein Haus viel oder wenig Energie „verbraucht“. Wie bei elektrischen Geräten muss in Immobilienanzeigen deswegen immer eine Verbrauchsampel zu sehen sein. Rot steht für schlechte Energiewerte. Grün für gute. Aber damit ist es nicht getan. Der Gesetzgeber hat ganz klar definiert, welche Angaben noch gemacht werden müssen und unterscheidet zudem noch zwischen zwei verschiedenen Energieausweisen: dem verbrauchsorientierten Ausweis und dem so genannten Bedarfsausweis. Das liegt daran, dass zum Beispiel bei einem Neubau noch gar keine Verbrauchswerte vorliegen. Dennoch braucht das Gebäude vor der Vermarktung einen Ausweis. Die Berechnung sollte unbedingt von einem Fachmann durchgeführt werden. Denn wer sich beim Energieausweis vertut oder auf Billigangebote aus dem Internet hereinfällt, die fehlerhaft sind, riskiert saftige Strafen. Jeder Immobilieneigentümer ist verpflichtet bei der Vermarktung seines Hauses die energetischen Werte der Immobilie anzugeben. Dazu zählen sämtliche Anzeigen im Internet oder in Printmedien. Auch das Exposé gehört dazu. Spätestens bei Objektbesichtigungen muss ein Energieausweis vorgelegt werden.

Warum muss der Energieausweis von Hausbesitzern potenziellen Käufern vorgelegt werden?

Der Gesetzgeber hat das so festgelegt. Durch die Angaben im Energieausweis bekommt der potenzielle Käufer oder Mieter Informationen über die zu erwartenden Energiekosten.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Das sagen die Experten dazu: „Die zwei Arten des Energieausweises unterscheiden sich wesentlich. Der Bedarfsausweis besitzt eine hohe Aussagekraft zum energetischen Zustands des Gebäudes, da Bausubstanz und Anlagentechnik für die Bewertung zugrunde gelegt werden. Der Verbrauchsausweis bildet nur den Energieverbrauch des Gebäudes bzw. der Bewohner der letzten drei Jahre ab. Hier kann man leider meist nicht auf den eigenen Verbrauch Rückschlüsse ziehen, eine alleinstehende sparsame Person heizt ein Haus zum Beispiel völlig anders als eine mehrköpfige Familie, die es gerne warm hat.“ so Dr. Michael Herma, Geschäftsführer des Spitzenverbandes für Gebäudetechnik VdZ.

Je grüner desto besser

Wenn der Energieausweis im „grünen Bereich“ ist, bedeutet das, dass wenig Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird. „Ab einem Endenergiebedarf ab 75 kWh(m²a) kommt das Gebäude in einen grünen Bereich, das heißt, dass die Standards der EnEV 2014 erfüllt sind. Ab 50 kWh(m²a) erfüllt das Gebäude die Vorgaben der EnEV 2016, zum Beispiel KfW 55- oder KfW 70-Häuser.“ erklärt Energieexperte Dr. Michael Herma.

Lassen Sie sich beraten

Wer einen Energieausweis ausstellen lassen möchte, ist oft überfordert. Schließlich hagelt es im Internet nur so vor günstigen Angeboten. Diese sind aber nicht immer von guter Qualität. Wir empfehlen Ihnen daher, nicht an der falschen Stelle zu sparen und sich am besten von einem Immobilienmakler beraten zu lassen. Der Immobilienexperte weiß durch mehrjährige Erfahrung, wem bei der Ausstellung zu vertrauen ist und welcher Ausweistyp für ihre Immobilie am besten geeignet ist.

Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

Zunächst kommt es auf den Gebäudetyp an. Unterschieden wird zwischen Wohngebäude und Nichtwohngebäude. Ausstellungsberechtigt sind laut Immobilienverband Deutschland Personen die eine entsprechende Qualifikation haben. Bei Neubauten wird der Ausweis vom Architekten oder Bauingenieur ausgestellt. Dieser muss nach Aufforderung bei der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden. Architekten oder Bauingenieure können einen Energieausweis für Bestandsbauten ausstellen. Die günstigeren Verbrauchsausweise können auch basierend auf den Verbrauchswerten von einem Heizkostenabrechnungsunternehmen erstellt werden.

Energieausweise kosten nicht alle gleich

Bei den teureren Bedarfsausweisen ist mit  Kosten von bis zu 300 Euro zu rechnen, da der Aufwand bei der Ausstellung größer ist und auch von einem Fachmann vor Ort durchgeführt werden muss. Verbrauchsausweise sind in der Regel nicht teurer als 100€ pro Gebäude. Im Internet gibt es inzwischen die Möglichkeit Energieausweise zu weitaus geringeren Kosten erstellen zu lassen, benötigt werden nur die Angaben vom Hauseigentümer. Wir empfehlen Ihnen allerdings diese Version der Ausweisausstellung mit Vorsicht zu genießen.

Welche Pflichtangaben sind bei neuen Energieausweisen (nach dem 1.5.2014 erstellt) in Inseraten anzugeben?

1.) Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)

2.) der dort genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch

3.) der wesentliche Energieträger für die Heizung für Wohngebäude

4.) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr

5.) und die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse für Nichtwohngebäude

6.) ist die Endenergie für Wärme und Strom getrennt auszuweisen.

Sie haben Fragen zur Erstellung des Energieausweises? Kontaktieren Sie uns jetzt. Wir beraten Sie gerne.

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Was Immobilienerben zum Grundbuch wissen sollten

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Wer eine Immobilien-Erbschaft annimmt, muss das Grundbuch berichtigen lassen. Die Grundbuchakte wird vom zuständigen Amt gepflegt, in der Regel dem Amtsgericht. Im Grundbuch werden die Eigentümerverhältnisse an einem Grundstück (und dem gegebenenfalls darauf errichteten Gebäuden) festgehalten. Zudem sind darin Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden erfasst.

Für die Berichtigung müssen Sie als Nachlassempfänger einen schriftlichen Antrag einreichen: Sie lösen als neuer Eigentümer den Erblasser ab. Als Nachweis dafür, dass Sie rechtmäßig in dessen „Fußstapfen“ treten, dient der Erbschein. Hieraus gehen die Erbfolge und damit die Rechtmäßigkeit, dass Sie neuer Eigentümer sind, hervor.

Für die Ausstellung eines Erbscheins müssen Sie sich an Ihr zuständiges Nachlassgericht wenden. Gleichzeitig haben Sie mit dem Antrag die Richtigkeit ihrer Angaben gegenüber dem Nachlassgericht zu belegen. Hierfür müssen Sie entweder verschiedene Dokumente und Urkunden vorlegen wie den Todesschein, den Aufenthaltsort und die Staatsangehörigkeit des Verblichenen und möglicherweise belegen, dass es keinen Rechtsstreit um das Erbe gibt etc.

Sind diese Schriftstücke nicht oder nur schwer zu beschaffen, können Sie alternativ als Erbe eine eidesstattliche Versicherung gegenüber dem Gericht oder einem Notar abgeben. Hierfür wird eine separate Gebühr erhoben.

Auch für das Ausstellen des Erbscheins wird eine Gebühr fällig, die sich an der Nachlass-Höhe orientiert. Beläuft sich diese beispielsweise auf 100.000 Euro, liegt die Gebühr bei 546 Euro.

Geht aus einem Erbvertrag beziehungsweise Testament die Erbfolge eindeutig hervor, können auch diese Dokumente ausreichen. Dann ist kein Erbschein nötig und Sie sparen sich diese Kosten. Ob diese Schriftstücke ausreichen, sagt Ihnen ein Mitarbeiter des Nachlassgerichts.

Für diese Grundbuch-Berichtigung ist kein Notar notwendig, wie dies im Gegensatz dazu bei Immobilienverkäufen und anderen Aktivitäten, die eine Immobilie betreffen, der Fall ist. Die Umschreibung muss allerdings spätestens zwei Jahre nach dem Tod des Erbgebers erfolgen. Reichen Sie den Antrag später ein, erhebt das Amt eine zusätzliche Abgabe.

Sie haben noch Fragen zum Grundbuch? Wir beraten Sie gerne.

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Gesetzliche Erbfolge: Wer hat Anspruch auf die Immobilie?

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Bei Erblassern, die zu Lebzeiten kein Testament und keinen Erbvertrag abgeschlossen haben, legt das Gesetz die Erbfolge fest. Darunter fallen in Deutschland die meisten Erbfälle. Dabei werden in erster Linie Ehegatten beziehungsweis eingetragene Lebenspartner sowie Kinder berücksichtigt. Weitere Verwandte wie Nichten oder Neffen erben Vermögen nach ihrem Verwandtschaftsgrad. Nicht verwandt sind Schwiegereltern oder ein Schwager.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet dabei verschiedene Erbstufen.

Unter die Erben der ersten Ordnung (§ 1924 BGB) fallen Kinder des Erblassers sowie Enkelkinder. Vertreter der zweiten Ordnung (§ 1925 BGB) sind Eltern des Verblichenen, seine Geschwister sowie Nichten und Neffen. Unter diese Gruppe fallen zudem seine geschiedenen Elternteile. In der dritten Ordnung (§ 1926 BGB) sind die Großeltern des Erblassers, Onkel und Tanten, Cousinen und Cousins zu finden. Solange mindestens ein Vertreter der ersten Ordnung als Erbe vorhanden ist, kommen keine Vertreter der zweiten Rangfolge zum Zug. Ebenso verhält es sich zwischen der zweiten und dritten Ordnung.

Gemäß diesem gesetzlichen Erbrecht erhält der überlebende Partner neben den Kindern immer ein Viertel des Nachlasses, selbst wenn nur ein Kind da ist. Sind außer dem Witwer nur Verwandte der zweiten Ordnung vorhanden, erbt der überlebende Ehegatte die Hälfte. Zumeist ist eine Ehe allerdings als Zugewinngemeinschaft ausgelegt. In diesem Fall steigt der Erbteil des verbliebenen Ehepartners um ein Viertel: er erbt dann die Hälfte. Der Anteil seiner Kinder wird entsprechend gekürzt.

Liegt dagegen ein wirksames Testament oder ein Erbvertrag vor, wird von einer gewillkürten Erbfolge gesprochen. Wählen Erblasser diesen Weg, können sie beliebige Personen als Erben einsetzen.

Sie sind laut gesetzlicher Erbfolge Erbe einer Immobilie und übrelegen nun, was Sie mit dem Erbe tun sollen? Wir beraten Sie gerne.

Foto: Richard Villalo

Was Sie als Teil einer Erbengemeinschaft beachten müssen

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Wenn Sie nicht alleine eine Immobilie erben, sondern zusammen mit Ihren Geschwistern  oder den Kindern Ihres verstorbenen Ehepartners, dann bilden Sie eine Erbengemeinschaft.

Im Gegensatz zu einer Alleinerbschaft, bei der Sie als Rechtsnachfolger alleine und frei über alle Immobilienangelegenheiten entscheiden können, müssen Sie sich als Miterbe mit den anderen abstimmen. In der Praxis führt dies häufig zu Problemen und Streitigkeiten. Je mehr Personen einer Erbengemeinschaft angehören und diese dann noch in unterschiedlichen Städten oder Ländern leben, umso komplizierter gestalten sich häufig Abstimmungen. Denn bei wichtigen Entscheidungen, die die Immobilie tangieren, muss Einstimmigkeit herrschen. So etwa wenn die Immobilie verkauft werden soll. Denn dies ist eine grundlegende Veränderung des Erbes.

In anderen Bereichen, etwa beim Verwalten einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses, genügen Mehrheitsentscheidungen. In dringenden Fällen, etwa bei der Reparatur eines undichten Daches oder einer kleinen Sanierung nach einem Wasserrohrbruch, darf jeder einzelne Miteigentümer entscheiden. Denn laut Gesetz ist jeder Miteigentümer verpflichtet, an einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“ der Immobilie mitzuwirken.

Die Einkünfte der Immobilie, also die Mieteinnahmen, werden entsprechend den Erbanteilen der einzelnen Person, dem Einkommen des jeweiligen Miterben, zugerechnet.

Eine Erbengemeinschaft kann sich auch auflösen. Diesen Vorgang nennt man „vollständige Auseinandersetzung“. So können sich die Miterben darauf verständigen, die Erbmasse unter sich aufzuteilen. So könnte etwa ein Miterbe 80.000 Euro erhalten, ein anderer aus der Erbmasse zwei Pkw im Wert von insgesamt 80.000 Euro und ein Dritter die geerbte Eigentumswohnung, die einen Wert von ebenfalls 80.000 Euro hat. Wenn Sie den Wert der Immobilie für diesen Fall festlegen wollen, sollten Sie auf einen unabhängigen Gutachter zurückgreifen, der diesen festsetzt.

Zwar finden sich im Internet zahlreiche kostenlose Wertermittlungsrechner, diese sollten allerdings nur für eine grobe Ersteinschätzung des Immobilienwertes herangezogen werden. Auf deren Basis sollten keine Verträge geschlossen werden.

Außerdem endet eine Erbengemeinschaft, wenn der vorletzte Angehörige der Gemeinschaft durch Tod oder aufgrund einer Erbteilübertragung ausscheidet. Dann wird die verbleibende Person zum Alleinerben.

Sie wissen nicht, wie Sie als Erbengemeinschaft mit dem Erbe verfahren sollen? Wir beraten Sie gerne.

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Warum verschenken statt vererben sinnvoll ist

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Wenn Sie wissen, dass Sie und Ihre Geschwister von ihrem Vater oder einer Tante ein Haus erben, kann es ratsam sein, nicht zu warten bis diese nach dem Todesfall an die Nachfahren übertragen wird. Zielführender ist es häufig, wenn der Erblasser sein Vermögen zu Lebzeiten überträgt, also verschenkt. Dies schafft zum einen rechtliche Klarheit, weil der Wille des Erblassers klar geregelt wird. Außerdem können hohe steuerliche Freibeträge geltend gemacht werden.

Gerade bei Immobilien kann eine solche vorweggenommene Erbschaft ratsam sein, denn ein Haus oder eine Wohnung lässt sich im Gegensatz zu Geldvermögen nicht aufteilen. Und nicht immer sind Immobilienerben in der Lage, die anfallende Erbschaftsteuer zu bezahlen sowie ihre Geschwister gemäß dem Immobilienwert anteilig auszuzahlen. Schlimmstenfalls müssen sie diese verkaufen.

Wer seinen Nachfahren hohe Steuerzahlungen ersparen will, kann seine Immobilie verschenken. Der Schenker kann vereinbaren, dass die Schenkung zu seinem Tode eintritt („kalte Hand“); er kann aber auch zu Lebzeiten Nahestehende mit warmer Hand begünstigen. In beiden Fällen müssen die Begünstigten für die Immobilie eine Schenkungsteuer bezahlen. Ihre Höhe orientiert sich am Verwandtschaftsgrad zum Geber, der eigenen Steuerklasse sowie der steuerlichen Freibeträge.

Direkte Nachfahren wie Kinder haben einen Freibetrag von je 400.000 Euro. Dieser kann beim Verschenken unter Lebenden alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden. Der Haken dabei ist, dass die Immobilie in dieser Zeit nicht verkauft werden darf. Als Basis für die Steuerermittlung wird der Verkehrswert herangezogen. Eingetragene Wohnrechte wirken steuermindernd, weil sie zu Recht den Wert der Liegenschaft reduzieren und sie mit diesem Nießbrauch schwerer verkäuflich wären.

Kein Schenker muss befürchten, nach der Übertragung seine Ansprüche am Immobilienbesitz zu verlieren. Seine Risiken können mit Wohn- und Nießbrauchrechten eingedämmt werden. Bei Letzterem behält der Gönner auch nach der Übertragung das Recht, das Eigentum zu nutzen und die Mieten einzuziehen. Gleichzeitig kommt er für laufende Kosten auf. Diese rechtlichen Bindungen werden im Grundbuch eingetragen.

In schwerwiegenden Fällen kann die Schenkung wegen groben Undanks rückgängig gemacht werden. Außerdem kann im Notarvertrag ein Rückforderungsvorbehalt vereinbart werden.

Sollen an weit entfernte Verwandte wie Nichten oder Patenkinder, mit denen man nicht verwandt ist, Vermögenswerte aus Stein und Mörtel übertragen werden, besteht die Möglichkeit, diese zu adoptieren. Sie werden dann steuerlich wie leibliche Kinder behandelt. Demnach kommen sie in den Genuss hoher steuerlicher Freibeträge, sofern an sie eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird.

Oft wird dieses Thema Verschenken und Vererben zu Lebzeiten umschifft, weil man sich ungern mit der eigenen Vergänglichkeit befasst. Dabei verhindern klare Vereinbarungen nach dem Tod möglicherweise viele Streitigkeiten. Häufig versprechen Erblasser vor ihrem Tod ihren Nachfahren mündlich eine Immobilie oder Geldvermögen. Tatsächlich aber haben solche Absichtserklärungen keine Relevanz.

Sie überlegen eine Immobilie zu verschenken oder sollen selbst eine Immobilie übertragen bekommen? Wir helfen Ihnen bei der Werteinschäzung.

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Testament und Erbvertrag: Was Immobilienerben wissen müssen

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Im Testament kann der Erblasser verfügen, welche Person die Immobilie, und welcher Nachfahre andere Vermögenswerte wie einen Geldbetrag erhält. Hat der Erblasser kein Testament gemacht, gilt die gesetzliche Erbfolge.

Gerade beim Vererben von Immobilien an mehrere Nachfahren ist es sinnvoll, den letzten Willen schriftlich zu fixieren. Damit kann verhindert werden, dass eine Erbengemeinschaft das Haus oder die Wohnung erhält und sich möglicherweise über die weitere Nutzung streitet.

Auch ein anderer Fall ist häufig anzutreffen: Ein Ehepaar mit zwei Töchtern will ihr Eigenheim nach dem Tod an ein Enkelkind vererben. Hierfür benötigen sie ein Testament. Würde die gesetzliche Erbfolge greifen, würde das Objekt an die Töchter übertragen werden. Der Enkel ginge leer aus.

Mit einem Testament können allerdings nicht alle nahen Verwandten übergangen werden. Es gibt den so genannten Pflichtteil. Er zwingt den Erblasser auch nahe Verwandten zu bedenken.

Das Testament sollte mithilfe eines Fachanwalts für Erbrecht beziehungsweise Notars verfasst werden. Die Notargebühr orientiert sich an der Höhe des Nachlasses.

Grundsätzlich ist auch ein handschriftliches Schreiben mit dem letzten Willen rechtsgültig. Hierbei müssen allerdings alle formalen Kriterien erfüllt werden. Ist dies nicht der Fall, ist es hinfällig. Es gibt im Internet verschiedene Testamentsvorlagen, die allerdings nicht immer rechtssichere Resultate liefern, wie die Stiftung Warentest im Sommer 2018 ermittelte. Dabei wird nach der persönlichen Situation und den Wünschen für die Weitergabe des Erbes gefragt. Daraufhin liefert das Tool entsprechende Textbausteine. Es ist dabei nicht ausreichend, diesen Text auszudrucken und zu unterschreiben. Vielmehr gilt auch hier, dass das gesamte Dokument handschriftlich verfasst und anschließend unterschrieben sein muss.

Neben dem Testament gibt es zudem die Möglichkeit, einen Erbvertrag mit den Personen, die bedacht werden sollen, zu schließen. Dieser muss notariell beurkundet werden. Der Erblasser muss nicht nur testierfähig sein wie beim Verfassen eines Testaments, sondern auch geschäftsfähig sein. Ein Erbvertrag wird häufig bei speziellen Umständen geschlossen, etwa wenn ein Unternehmen peu à peu an einen Nachfolger übergehen soll oder das Erbe einer Immobilie daran geknüpft wird, dass der Erbnehmer gegebenenfalls vor dem Tod des Erblassers im gegenseitigen Einvernehmen verpflichtet wird, für diesen bestimmte Pflegeleistungen zu erbringen. Ein Testament würde nicht ausreichen, da dies jederzeit einseitig verändert werden kann.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, wie Sie nun vorgehen sollen? Wir helfen Ihnen gerne.

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