Das Grundbuch: Warum ist es so wichtig?

20. September 2019/in IVD-NORD/von Kambiz

Der Auszug aus dem Grundbuch gehört zu den wichtigen Unterlagen beim Immobilienverkauf. Doch warum? Eigentümer sind sich bei der Beantwortung dieser Frage, oft nicht sicher. Da jedoch jeder, der eine Immobilie verkaufen möchte, damit vertraut sein sollte, haben wir zusammengefasst, was man unbedingt wissen muss.

Kurz gesagt: Im Grundbuch stehen die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken. Es ist ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Durch den Grundbuchzwang muss jedes Bauland in das Grundbuch eingetragen werden. Der Zweck ist, Rechte und Lasten einer Immobilie zu dokumentieren. Zuständig dafür ist das Grundbuchamt.

Das Grundbuch lässt sich in drei sogenannte Abteilungen aufteilen. In Abteilung I befinden sich Informationen zu Eigentümer oder Erbbauberechtigten. Existieren bei einem Grundstück mehrere Eigentümer oder Erbbauberechtigte, steht auch im Grundbuch, wie die einzelnen Anteile aufgeteilt sind und wie das Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis ist. Ändern sich beispielsweise durch einen Immobilienverkauf oder einen Erbfall die Eigentumsverhältnisse, gibt es also einen neuen Besitzer, so muss das im Grundbuch stets aktualisiert werden.

In Abteilung II finden sich alle Lasten und Beschränkungen, die auf einer Immobilie liegen – außer den Grundpfandrechten. Zu den hier vermerkten Lasten gehören zum Beispiel: Reallasten, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen können Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke sein.

In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grund- oder Rentenschulden und Pfandrechte. Kreditinstitute interessieren sich in der Regel für diesen Teil des Grundbuchauszugs besonders.

Der Eintrag eines neuen Eigentümers kann erst erfolgen, wenn ein vom Notar beglaubigter Kaufvertrag, Schenkungsvertrag oder Erbschein dem Grundbuchamt vorliegt. Auch bei einem Gläubigerwechsel oder der Übertragung einer bestehenden Baufinanzierung zu einer anderen Bank, muss ein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Die alte Grundschuld muss gelöscht und das neue Verhältnis notiert werden. Finden außerdem wesentliche Änderungen eines Grundstücks statt, zum Beispiel wenn es aufgeteilt wird oder wenn Grundstücke zusammengelegt werden, muss auch das im Grundbuch festgehalten werden.

Der Grundbuchauszug enthält dann alle Grundbucheintragungen eines Grundstücks. Beim Verkauf einer Immobilie ist dieser unerlässlich. Denn damit weist der Immobilienverkäufer dem Kaufinteressenten sowie dem Notar nach, dass er der Eigentümer der Immobilie ist. Außerdem verlangen auch Banken bei einer Beleihungsprüfung einen Grundbuchauszug, bevor ein Kredit gewährt wird und falls dieser über eine Grundschuld abgesichert werden soll.

Da es sich bei Grundbucheinträgen auch um sensible Informationen wie Vermögens- und Schuldverhältnisse von Immobilieneigentümern handelt, ist die Einsicht ins Grundbuch beschränkt. Nur wer über ein berechtigtes Interesse verfügt, darf Einsicht nehmen. Dies umfasst neben dem Eigentümer in der Regel: potentielle Käufer, Gläubiger des Eigentümers mit einem Vollstreckungstitel, Kreditinstitute – wenn die Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll – sowie Notare, Gerichte und andere Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

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Zahl des Monats

13. September 2019/in IVD-NORD/von Kambiz

43.000

So viele Familien haben bis Ende Juni bereits Baukindergeld von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bekommen. Über 112.000 Familien haben die Förderung bisher beantragt. Das Baukindergeld feiert in diesem Monat sein einjähriges Jubiläum. Die staatliche Förderung richtet sich an Familien mit mindestens einem Kind. Pro Kind gibt es dabei insgesamt 12.000 Euro Förderung. Ziel ist es, junge Familien beim Erstkauf einer Immobilie zu unterstützen.

Kritiker prognostizierten häufig, dass die Förderung nur die ohnehin schon finanziell gut situierten Familien erreichen würde. Doch Analysen zeigen: 60 Prozent der bisher geförderten Haushalte hatten vor Abzug der Steuern ein Haushaltseinkommen von 40.000 Euro oder weniger. 40 Prozent hatten sogar ein Haushaltseinkommen von maximal 30.000 Euro.

Hausverkauf: 3 Tipps für die Besichtigung

6. September 2019/in IVD-NORD/von Kambiz

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss früher oder später Fremde in die (noch) eigenen vier Wände lassen. Damit Sie dabei schnell den richtigen Käufer finden und nicht zahlreiche Interessenten durchs Haus führen, die am Ende doch einen Rückzieher machen, helfen Ihnen diese drei Tipps.

Anfragen aussieben

Die Nachfrage nach Immobilien ist groß. Das gilt besonders für die großen Städte, aber auch immer stärker für ländliche Regionen. Dementsprechend viele Anfragen erhalten die meisten Immobilienbesitzer auf ihr Inserat. Um Besichtigungstourismus vorzubeugen und keine Zeit mit Scheininteressenten zu verschwenden, bietet es sich daher an, schon vor der ersten Besichtigung auszusieben. Ein „Open House“, bei dem jeder der mag vorbeikommen kann, sieht vielleicht in amerikanischen Filmen nach einer guten Idee aus, im realen Leben kann das jedoch schnell chaotisch werden. Profi-Makler setzen in Ihren Inseraten deshalb zum einen auf gute und aussagekräftige Fotos und Beschreibungen, zum anderen laden Sie jedoch auch nur potenzielle Käufer ein, die bereit sind einen Interessentenfragebogen auszufüllen.

Die Immobilie im besten Licht präsentieren

Der zweite Tipp versteht sich für viele wahrscheinlich von selbst, ist aber dennoch wichtig zu erwähnen. Denn viele Leute unterschätzen, wie wichtig der erste Eindruck einer Immobilie für die Kaufentscheidung und den letztendlichen Verkaufspreis ist. Der Immobilienkauf ist keine rein rationale Sache. Interessenten haken keine Liste an Ausstattungsmerkmalen im Kopf ab, sondern fragen sich: Kann ich mir vorstellen hier zu leben? Die Immobilie sollte bei der Besichtigung deshalb möglichst frei von Ihren eigenen persönlichen Gegenständen sein. Räumen Sie nicht nur oberflächlich aus, sondern verstauen Sie alles, was von der eigentlichen Immobilie ablenkt in Schränken. Wenn die letzte Renovierung schon ein Weilchen her ist, kann es sich sogar lohnen, vor dem Verkauf noch einmal in einen frischen Anstricht oder andere Schönheitsreparaturen zu investieren. Wenn Sie zum Verkaufszeitpunkt gar nicht mehr selbst in der Immobilie wohnen, ist außerdem ein professionelles Homestaging eine gute Idee.

Gute Vorbereitung ist das A und O

Auch wenn der erste Eindruck sehr wichtig ist: Käufer verlassen sich nicht rein auf das, was sie sehen. Stellen Sie sich darauf ein, mit Fragen zur Immobilie und zur Umgebung gelöchert zu werden. Vom Baujahr über die nächstgelegene Kita kann alles kommen. Grundsätzlich ist es nicht schlimm, eine Antwort nicht zu kennen, doch wenn Interessenten das Gefühl haben, Sie weichen Fragen aus, macht sie das schnell skeptisch. Wichtig ist es auch, dass Sie die vermeintlichen Mängel ihrer Immobilie kennen. Denn die nutzen Käufer häufig, um den Preis zu drücken. Machen Sie also klar, dass alle Schwachstellen schon in den Angebotspreis einberechnet sind – Voraussetzung hierfür ist selbstverständlich eine professionelle Wertermittlung.

Häufig haben Verkäufer keine Zeit, Interessenten auszusieben, die Immobilie für den Verkauf herzurichten und zahlreiche Besichtigungen durchzuführen. Ein Immobilienmakler kann hier eine große Unterstützung sein. Und er bringt gleich noch einen Vorteil mit sich: Er ist ein echter Verkaufsprofi, der mit der nötigen Distanz an die Verkaufsverhandlungen heran geht.

Sie haben keine Zeit, sich um die Besichtigungen zu kümmern? Kontaktieren Sie uns jetzt, wir unterstützen Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.